Manuál pro majitele: jak bez problému pronajmout byt
30.03.2025
Máte investiční byt, který chcete zhodnotit? Nájemní bydlení je na vzestupu a vypadá to, že by vám zájemci měli doslova sami klepat na dveře. Otázkou za milion ale zůstává, jak vybrat spolehlivého nájemce, ochránit svůj majetek a pronajmout za slušnou cenu? Poradíme vám, na co si dát pozor, než pustíte váš byt na realitní trh a předáte klíče.
1) Rozmyslete si, na koho cílíte
Krokem, na který řada majitelů zapomíná, je uvažovat o svém ideálním nájemci. Větší byty jsou vhodné pro rodiny s dětmi nebo pro studentské spolubydlení. Menší dostupnější byty zase cílí na mladší páry nebo jednotlivce. Vyplatí se vědět, koho do svého bytu hledáte, ovlivní to nastavení ceny a případné(ne)vybavení bytu. Zatímco studenti ocení funkčně zařízený pronájem rovnou k nastěhování bez nutnosti investice, rodiny hledající dlouhodobé bydlení si rádi upraví interiér podle svého vkusu. Hlavně u sdílených pronájmů s větší fluktuací plánujte místo nábytku z ranku „rodinné stříbro“ spíše levnější spotřební design, u kterého snesete větší opotřebení a případné rychlé nahrazení.
2) Připravte byt a zdokumentujte jeho stav
Od stav bytu se odvíjí, o jakou výši nájmu si můžete říci a jaké zájemce přilákáte. Vyplatí se investovat alespoň do základních úprav, díky kterým bude váš prostor vypadat čistě a upraveně. Výmalba pokojů, dobře udržovatelné podlahy, nebo nová sanita vás budou stát nižší desítky tisíc, ale vrátí se vám ve vyšším nájemném. Nezapomeňte pečlivě zdokumentovat, v jakém stavu byt předáváte. Zaznamenejte počet kusů nábytku a vybavení i elektroniky. Informace včetně fotografií bývají součástí buď nájemní smlouvy nebo předávacího protokolu. Nezapomeňte na stav měřidel. Nechte udělat revizi elektrických a plynových spotřebičů, popř. kotle, a mějte doklady o této kontrole připravené nájemníkovi k nahlédnutí. Pokud pronajímáte přes realitního makléře, nic nezatajujte a informujte o všech případných vadách, které byt má.
3) Správná prezentace a inzerce je klíčová
Trh se velmi profesionalizoval, takže atraktivní fotografie a podrobné popisky jsou dnes již nezbytností. S těmi vám může pomoci přímo makléř. M&M Reality nabízí také služby videoprohlídek, které urychlí nalezení vhodného nájemce. Při jednání přes realitku se navíc vyhnete vyčerpávající telefonické a e-mailové komunikaci s desítkami zájemců. Nebude vás to ani nic stát - v Čechách platí provizi za zprostředkování pronájmu včetně běžných marketingových aktivit nájemce.
4) Nastavení ceny rozhoduje o kvalitě nabídek
Jak určit tržní cenu nájemného? Z realitních portálů si můžete na základě podobné dispozice a lokality sami udělat jednoduchý průzkum, jak se nájmy pohybují. Cenu dále ovlivňuje technický stav nemovitosti (před nebo po rekonstrukci), vybavení nábytkem a spotřebiči (pračka, myčka, sušička), parkovací místo nebo patro. U výše záloh na služby můžete vycházet z evidenčního listu. Stanovuje se nejen podle velikosti bytu ale také počtu osob,které budou byt obývat.
„Nespadněte do pasti příliš nízkého nájemného. Místo očekávaného efektu rychlé transakce přilákáte spíše neplatiče a zájemce s problematickou platební morálkou,“ upozorňuje Jan Martina, oblastní ředitel M&M Reality. „S nastavením nájemného vám rádi pomůžeme individuálně. Vycházíme nejen z cenových map, které máme k dispozici, ale umíme zhodnotit, jak se skutečný stav vašeho bytu a aktuální situace na trhu propíše do optimální ceny,“ dodává Martina.
Na důležitosti získává pečlivé prověření zájemců. Vyžádejte si potvrzení o zaměstnání, doporučení od předchozího pronajímatele, případně výpis z bankovního registru a Centrálního registru dlužníků ČR.
5) Nájemní smlouva je jako ochranný štít
Dobře napsaná nájemní smlouva vám ušetří spoustu starostí a peněz. Nestahujte generické vzory z internetu, které jsou často neaktuální a nepřesné. Pokud se chcete do pronájmu pustit sami a nevyužít realitku, smlouvu by vždy měl prohlédnout právník. Jedině tak se vyhnete potížím.
„V M&M reality máme tým právníků, s nimiž makléři smlouvy konzultují. Dobře sepsaná smlouva vás ochrání jako štít před nepoctivci a naplno ošetří vaše práva zejména ve chvíli, když nastanou problémy,“ vysvětluje Jan Martina.
Doporučená ustanovení, která byste si měli ve smlouvě pohlídat:
Dobu trvání na dobu určitou, nejčastěji na 1 rok.
Výši nájemného, způsob a termín splatnosti (obvykle na konci měsíce dopředu na další období).
Výši a způsob úhrady kauce (obvykle 2 měsíční nájmy).
Definici výše záloh + na koho budou psány smlouvy na energie.
Inflační doložku, tj. ustanovení pravidelného zvýšení nájemného o výši inflace.
Pojištění odpovědnosti nájemce a pojištění domácnosti jako doplněk k vašemu pojištění nemovitosti.
Maximální počet osob (přiměřených velikosti bytu), které zde budou pobývat.
Prodat byt, dům nebo pozemek za co nejvyšší cenu neznamená jen vystavit inzerát a čekat, kdo se ozve. V praxi rozhoduje mnohem víc věcí. Důležitá je správně nastavená cena, dobrá prezentace, kvalitní příprava nemovitosti i to, jak se zvládne komunikace se zájemci a samotné vyjednávání.
Mnoho prodávajících udělá chybu hned na začátku. Buď nastaví cenu příliš vysoko, nebo naopak zbytečně nízko. Jiní podcení přípravu bytu či domu a spoléhají na to, že si kupující „domyslí potenciál“. Jenže realitní trh funguje jinak. První dojem, důvěra a správné vedení prodeje mají na výslednou cenu větší vliv, než si většina lidí myslí.
Pokud chcete svou nemovitost prodat za maximum, je potřeba dívat se na celý proces jako na promyšlenou strategii. A právě tady často sehrává důležitou roli zkušený realitní specialista, který zná místní trh, umí nemovitost správně představit a pomůže vám nenechat na stole zbytečné peníze.
Cena nemovitosti není jen číslo, které si majitel přeje vidět v inzerátu. Ve skutečnosti ji ovlivňuje celá řada faktorů a některé z nich bývají pro prodávající překvapivé. Mnoho lidí si myslí, že rozhoduje hlavně velikost bytu nebo domu a lokalita. To je samozřejmě důležité, ale zdaleka ne jediné.
V praxi se často ukazuje, že dvě velmi podobné nemovitosti ve stejné části města se mohou prodávat za odlišnou cenu. Rozdíl může dělat technický stav, dispozice, patro, světelnost, stav domu, právní připravenost i způsob, jakým je nemovitost uvedena na trh. Právě proto je dobré dívat se na cenu nemovitosti komplexně a nespoléhat jen na orientační srovnání s nabídkami na internetu.
Pokud chcete nemovitost prodávat nebo si jen udělat přesnější představu o její hodnotě, vyplatí se vědět, co skutečně hraje roli. A právě v tom může být zkušený realitní specialista velkou pomocí. Nehodnotí totiž jen základní parametry, ale i širší souvislosti, které mají na výslednou cenu zásadní vliv.
Když se dnes lidé baví o bydlení, často zazní otázka, jestli ceny bytů konečně klesnou, nebo naopak znovu porostou. Jenže pro většinu domácností je důležitější něco jiného: jestli si bydlení vůbec mohou dovolit. Právě dostupnost bydlení se v posledních letech stala klíčovým tématem a ukazuje se, že v Česku dnes neexistuje jeden „realitní trh“, ale hned několik velmi odlišných regionálních realit.
